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昆明楼市进入“冰点”时期

作者: admin 2008-07-15 22:01 评论(0) 浏览(590)

 二季度的昆明楼市,“降价论”取代“拐点论”成为人们讨论的又一个热点话题,受到市场观望气氛、楼市低迷的影响,诸多开发商不得不降价促销。然而昆明市一环内的楼盘在整个楼市低迷的大环境下,仍旧龙头高昂,丝毫不受影响,这让很多期待降价后在一环内购房的市民大跌眼镜;二环外的楼盘价值提升总是不尽如人意,在二环以外有楼盘的开发商“苦不堪言”,连续对房价做出调整,大打多种优惠牌。


2008上半年销售进度缓慢
      
    今年一季度,在对出现“拐点论”此起彼伏的争论声中,昆明楼市急剧降温,开发商和购房者相互僵持观望。二季度,昆明楼市进入了“冰点”时期,市场继续保持萧条,交易量相对去年同期明显“缩水”,开发商竞相降价促销,一时间“降价论”又成为人们关注和争论的热门话题。
      
    云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪分析认为,昆明楼市在二季度进入了楼市“冰点”时期,也即是在经历过2007年疯涨的房价后,2008上半年销售进度缓慢,房价出现小幅度调整回落,价格逐渐回归理性。一环内和三环外住宅还伴有小幅上涨,别墅价格并没有出现大涨大跌,基本原地踏步,只有代表主流市场的二环周边楼盘出现价格下调,虽然俊发房地产开发的个别楼盘价格回调幅度较大,但整个市场的平均价格下调的幅度并不大,这说明在整个大市场环境下,出现一场自上而下的调整在所难免,但在下半年的一段时间内,价格继续下挫的空间有限,商品房的价格会逐步趋向平稳,不会再出现大幅度的上下波动。

一环内
开发商默契
短期内不会轻言降价

    据云南财经大学房地产与土地政策研究中心公布的调查数据显示,目前昆明一环内的商品房均价涨至每平方米9000元,相对于2006年1月份每平方米3500元左右的价格而言,昆明一环内楼盘均价在两年内狂涨了近3倍。

    目前一环内的翠湖公馆,均价在2万元左右,MOMA二期、顺城、东方首座、南屏时代等均价在万元左右,而且其价格水平在二季度基本没有波动。唯一有降价动作的是上东城,其一期开盘价为每平方米8900元,目前均价降至每平方米7600元左右。云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪分析认为,昆明市一环内在售的楼盘相对较少,具有得天独厚的区位优势,开发商似乎非常默契,短期内不会轻言降价。

    2006年12月23日,顺城正式开盘,开盘为创纪录的均价8000元/平方米,成为当时昆明的“开盘第一高价楼”。2007年封盘后,直到2008年3月再次开盘,价格又上扬至13000元/平方米,一年多时间涨幅达5000元。对于房价会不会在当前13000元/平方米的基础上再有涨幅,顺城的企划部经理对记者说:“由于地处市中心,整个楼盘是针对层次较高并且有需求性的人群,价格自然不会定位得很低,毕竟,昆明只有一个顺城,并且销售情况比较良好,所以价格在短期内不会做出调整。”

    处于二环内黄金地段的上东城与南屏时代等楼盘,在开盘的时候价格也都在8000元/平方米左右,到目前为止价格也都上浮到了万元水平,记者从这些楼盘售楼中心了解到,虽然房价“高调”,但是这些楼盘的销售情况还是比较乐观的。对于这类高价楼盘在短期内降价的可能性很小,而导致这种“坚挺价格”的原因,除了市中心楼盘具有明显区位外,还有就是昆明二环以内在某种意义上来说不存在可开发用地,要靠拆迁来实现,随着可拆迁地的逐渐减少,一环地块的楼盘也会随之减少,价格也将随之增高,可谓建一块少一块。

一环外二环内
房价滞停去年较高点
 
    云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪:

    江东地产在二环内的新楼盘有两个,一个是位于北市区北京路延长线的“江东好世界”,另外一个是“和谐世纪”。两个楼盘都处在北市区,北市区房价就今年4月份而言,虽然在今年年初曾经出现0.28%微小的下滑,但与去年同期相比依然保持高位运行态势。

    “江东好世界”在2006年9月28日开盘时均价为每平方米3800-4000元,现已涨至每平方米6800元,在2年不到时间内涨幅达到了近3000元。据售楼小姐介绍,“好世界”总计有1240套房源,到目前为止已经售出95%,仍有不少人前来咨询。目前“好世界”6800元/平方米的房价一直从去年保持至今,并且目前没有涨跌现象出现,也就是说,其一直与去年的最高价持平。

    尚在建设当中的“和谐世纪”,2008年1月27日开盘,开盘价为每平方米4500元左右,到6月份已经上调到均价为4800元/平方米,半年时间涨了300元,涨幅不大。就北市区的整体房产市场而言,“和谐世纪”选择的价格可谓是“中规中矩”,选择了一个折中的价格,这样的价格比较容易受大众接受。

    刚在北市区购房的彭先生认为,北市区算是昆明的另一个市中心,,交通便利,生活所需的硬件设施也比较齐全,所以每平方米4000元到5000元之间还是能接受的,比起市中心高涨不跌的楼盘来说,北市区的价格比较“平易近人”,并且近期的价格都保持在了去年10月份左右的均价,在最近一段时间都没有做出调价,所以选择北市区购房是比较理性的。

二环周边楼盘出现价格下调


    云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪:

    5月23日,由俊发地产开发的金色俊园宣布正式降价,开盘价每平方米6500元降到了每平方米5700元,降幅高达15%,随着最近国内房价降声一片,很多市民都期盼着房价能够回归一个理性的价格。就今年昆明房价走势来看,又颇有些“蹊跷”,房价也呈现出涟漪扩散形式,即在二环以内房价已经开始趋于稳定,而二环外的房产价格却又是另外一番景象。

    5月24日,俊发地产在昆明各大主流平面媒体上均刊登了一则广告:金色俊园均价5700元/平方米,认筹还可参与现场抽奖,中奖率50%。“俊发开始降价了!”这是业界和购房者的第一反应。俊发的销售人员说:“由于地段的原因,一开始的价格定位有点高,现在为了回馈客户,所以做出了调整,毕竟物以稀为贵,在二环以外的楼盘想要卖高价是有点不可能的。”当记者询问到销售情况与去年同期相比时,销售人员坦言,比去年差得多,现在购房的群众都理性了。

    在6月14日,在金色俊园开盘当天购房者可享受4重优惠:开盘当天成功购房的客户可享受房屋标准总价的2%优惠;一次性付款可享受房屋标准总价2%的优惠;开盘当天前50名成功购房的客户可享受房屋标准总价0.5%的优惠;俊客会会员优惠政策可与以上优惠累计。加上赠送的部分价值300元的阳台面积,金色俊园的实收价格只有5300-5400元/平方米。这样巨大的优惠在昆明楼市也属罕见。

    同时,在二环以外多家房地产商也不同程度“羞羞答答”地做出降价,而位于国贸片区二环南路与春城路交界处西南侧的银海领域,自1月19日开盘以来,已经在价格上做了多次调整,在今年2月银海领域的毛坯房均价是6000元/平方米,到了4月价格调整为5800元/平方米,现在又调整为4960元/平方米,还含精装修在内。销售小姐说,虽然银海领域在价格上已经做了多次调整,但销售情况一直不乐观。据统计,目前昆明在售楼盘95%以上都有打折优惠活动,并且集中于2%-5%之间。更有开发商表示,如果房市再持续低迷,不排除日后出现10%甚至20%促销价的可能。
而在今年4月15日开盘位于滇池路上的金岸春天也做出了“9折优惠”的“打折令”。金岸春天开盘当天未现以往“挤压式卖场”的喧嚣场面,购房者有足够多的时间在售楼部坐下来品茶、逛样板房,耐心听售楼人员推介讲解,细心甄选,然后再决定是否下单。据了解,金岸春天开盘房源面积从107-270平米不等,售价浮动在4900元-7000元/平米之间,户型多达50余款,而9折,更成为每个到场客户内心最惦记的。这意味着,如果按最小面积(107平米)、最低单价(4900元/平米)折算,购置一套金岸春天的花园洋房,最少可优惠5万多元。

    其他楼盘也通过一些“犹抱琵琶半遮面”的降价手段赢得消费者的青睐,例如,云大知城·新南区4月20日开盘主打“100套双限房、100万元的特惠”;村上春墅4月6日开盘当天成交客户均可获赠5000元家电礼券,前28位业主可获3%购房优惠,每套别墅附赠(与别墅建筑面积相当的)园林面积;即将于本周日开盘的滇池卫城·蓝调公元也推出“开盘购房优惠2%,顶跃户型赠送4-5个露台及前后私家花园”的优惠承诺。而4月18日试营业的邦盛国际茶城,邦盛地产把此前的利润以“扶持茶产业,免收一年租金”的方式返馈给了经营户。

    昆明近期的计划楼盘中,有很大一部分都分布在二环以外,这主要是因为二环外土地价格较低从而带来开发成本降低,但是存在的问题如同俊园的遭遇一样,对于市场的过于乐观观望,导致忽视了实质的楼盘价值。

    “听说最近全国房价都在跌,而昆明的房价一直居高难下,不知道会不会跌到一个大家能接受的价格。”面对昆明房价,家住鑫园小区的张女士说。

    相关专家分析,今年由于受自然灾害等特殊情况的影响,物价的上涨很难得到控制,为了不出现经济波动,国家的宏观调控政策一般不会出现变动。目前,国内经济和房地产行业都不景气,而国际油价和粮价大涨使全球通胀形势更加严峻,在此背景下,央行再次调高存款准备金率,旨在抑制国内的通胀形势,稳定经济。而对受金融影响比较大的房地产业来说,也会被央行的调控政策“波及”而出现价格下跌的现象。昆明俊发地产的金色俊园降价,其实是市场对一路走高的房价理性回归。

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